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O que é a modalidade de investimento imobiliário através de cotas de participação?

15 de dezembro de 2020 por anage-imoveis

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Amplamente utilizada no setor imobiliário, a Sociedade em Conta de Participação (SCP) consiste em um acordo entre sócio empreendedor e sócio investidor ou investidores com foco na captação de recursos. Acompanhe neste post detalhes sobre o funcionamento dessa modalidade e saiba como ser um sócio investidor em empreendimentos imobiliários.

Prevista nos artigos 991 a 996 do Código Civil, a SCP consiste em uma sociedade despersonalizada. Na prática, é formada por duas ou mais pessoas e ao menos uma delas precisa ser Pessoa Jurídica. A sociedade é formalizada por um contrato para uso interno (instrumento particular) entre os sócios, ou seja, não precisa ser de conhecimento de terceiros.

Nessa modalidade há dois tipos de sócios: 

  • Sócio ostensivo: o empreendedor que realiza os negócios da sociedade;
  • Sócio oculto (ou participante): o investidor que permanece desconhecido.

É entendida como uma modalidade contratual para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, em que investidores (sócios ocultos ou participantes) interessados em lucrar com o negócio efetuam aportes financeiros em favor da obra ou atividade, desenvolvida sob responsabilidade do sócio ostensivo.

Vantagens financeiras da SCP para empreendimentos imobiliários

O formato da sociedade em conta de participação é vantajoso uma vez que permite a empresas do setor, como construtoras, incorporadoras e loteadoras, captar recursos financeiros para a execução de empreendimentos imobiliários.

Já do ponto de vista do sócio participante, pode haver disponibilidade de capital para investir ou de terrenos para construir, o que sem dúvida interessa ao empreendedor e possibilita a consolidação do acordo. 

Confira a seguir as vantagens da Sociedade em Conta de Participação no setor imobiliário.

1 – O investimento pode ser transformado em imóveis

O sócio investidor pode optar pelo retorno financeiro ou pode escolher adquirir  unidades do empreendimento. A opção permite que ele avalie qual das possibilidades será mais atrativa para ele no momento, levando em consideração que o imóvel ainda possui o fator de valorização futura.

2 – O retorno do investimento é atrativo

O retorno do investimento é uma das razões que fazem com que esse tipo de transação atraia cada vez mais interessados. Ser sócio investidor de um lançamento residencial é um investimento de alto retorno e baixo risco.. Além disso, o retorno ocorre via distribuição de lucros, ficando isento de tributação.

3 – Pagamento em cotas torna valores acessíveis

A participação do sócio investidor ocorre por meio da aquisição de cotas, o que torna os valores e os fluxos bastante acessíveis. Há modelos em que as cotas são ofertadas em lotes, com entradas e o restante do valor fracionado em um fluxo parcelado conforme o cronograma físico financeiro. 

Com isso, os valores desse tipo de investimento tornam-se acessíveis. Isso porque, para conseguir um valor alto e, consequentemente, maior lucro, há possibilidade de reunir um grande grupo de investidores, cujo investimento individual inicial não seja tão grande. 

4 – É um investimento seguro

A segurança do investimento em empreendimentos imobiliários deve-se a uma série de fatores, entre eles análise de mercado, rentabilidade e a projeção do retorno das cotas. São emitidos relatórios mensais a respeito do andamento das obras e das vendas, com o cálculo da rentabilidade e do patrimônio da SCP.

Vantagens tributárias da SCP para empreendimentos imobiliários

Menos burocracia

Uma das vantagens da SCP é que a modalidade não precisa de registro, pois o acordo é firmado por meio de um instrumento particular. Apenas os sócios e, em seguida, a Receita Federal, têm conhecimento da relação.

Acesso rápido ao recurso

Do ponto de vista do sócio ostensivo ou empreendedor, o acesso rápido ao recurso – seja dinheiro, seja terreno – é um aspecto favorável da modalidade. Muitas vezes, ele levaria mais tempo para obter o recurso e dar início ao projeto.

Planejamento tributário

A Sociedade em Conta Participativa é considerada uma forma de planejamento tributário, uma vez que permite a segregação da tributação. Cada SCP pode optar, quando se trata do regime de tributação, por lucro presumido ou lucro real, independentemente da opção de tributação do incorporador ou loteador. 

Já para o investidor, a economia tributária é uma vantagem atrativa, uma vez que os dividendos são isentos de cobrança por enquanto. Já para o empreendedor, a modalidade não altera o pagamento de impostos.

Enfim, o formato é utilizado para a captação de recursos com os investidores para a execução de empreendimentos imobiliários pelo fato de que o Patrimônio de Afetação é mais vantajoso no que se refere à tributação.

Outras facilidades da SCP

A SCP tem ainda outras facilidades: não possui personalidade jurídica nem sede física. Também não pode ser registrada na Junta Comercial, mas, por outro lado, poder ser inscrita no Registro de Títulos de Documentos – sem, no entanto, ganhar personalidade jurídica.

Apesar de ser uma sociedade secreta ou oculta, possui o mesmo objetivo de outras sociedades: o lucro comum. O meio para efetivação de pagamento é a conta corrente e, outra vantagem, é que a SCP não incidirá em falência ou concordata.

Responsabilidades na cota de participação em empreendimentos imobiliários

Na sociedade em conta de participação para a aquisição de imóvel, o sócio ostensivo é o gestor do negócio e o responsável pelas obrigações com terceiros. Por se tratar de uma sociedade oculta, ela não contrai para si qualquer obrigação, sendo de total responsabilidade do seu representante – o sócio ostensivo.

Por não possuir registro na Junta Comercial, o contrato protege e isenta o investidor (sócio participante) de responsabilidades trabalhistas ou de qualquer outra obrigação junto aos clientes.

A única obrigação dos sócios investidores é com o sócio empreendedor, no que diz respeito aos resultados do negócio e às obrigações sociais registradas nos termos do contrato.

Todas as vantagens apontadas incentivam a injeção de recursos para empreendimentos imobiliários por meio da SCP. Essa acaba não sendo a única fonte de captação do projeto, mas é uma alternativa para negócios do setor. Além disso, trata-se de um formato atrativo para investidores e proprietários.

Como comprar uma cota de participação em empreendimentos imobiliários em Joinville?

Tem interesse em se tornar um sócio investidor em empreendimentos imobiliários adquirindo cotas de participação? Ou ficou com alguma dúvida a respeito de o que é uma sociedade em conta de participação?

Entre em contato com a Anagê Imóveis para receber mais informações. Aqui na Anagê fazemos essa ponte entre o investidor e a incorporadora, dando suporte em todo o processo até a elaboração do contrato.

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