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Como funciona a ordem de despejo?

3 de setembro de 2021 por anage-imoveis

Todos os motivos para uma ordem de despejo estão estabelecidos na Lei do Inquilinato. É importante destacar que ela deve ser usada em último caso pelos proprietários que venham a ter problemas legais com seus inquilinos, especialmente, em relação à inadimplência.

Neste artigo, você vai encontrar:

– O que é ordem de despejo

– Como funciona?

– Em quais situações a ordem pode ser acionada

– Riscos em alugar diretamente com o inquilino

O que é a ordem de despejo?

Uma ordem ou ação de despejo acontece quando o proprietário deseja retirar o atual morador de um imóvel. Isto acontece para que o imóvel em questão possa ser ocupado novamente. As condições legais para a medida estão expostas na Lei do Inquilinato, Lei Federal número 8.245, e existem uma série de fatores e medidas para que essa ação possa ser tomada.

Por exemplo, um proprietário não poderá acionar o despejo de um morador apenas porque deseja reaver o imóvel, uma vez que, quando o contrato de locação é realizado, diversas cláusulas são acordadas e somente diante do descumprimento do documento é que medidas jurídicas podem ser tomadas.

Algumas das razões para despejo dispostas na lei são:

– Falta de pagamento do aluguel e/ou outras taxas estabelecidas em contrato;

– Final do período de locação acordado;

– Descumprimento de cláusulas contratuais;

– Descumprimento da rescisão contratual;

– Morte do inquilino (sem sucessor legítimo).

Caso um inquilino se encaixe em alguma dessas situações, recebe um pedido de desocupação do imóvel e, ainda assim, se recusa a sair da propriedade no prazo estabelecido, o proprietário poderá solicitar uma ordem de despejo na Justiça.

Vale destacar que os procedimentos que envolvem uma ordem de despejo não são rápidos e pode levar meses para que um juiz determine a desocupação (despejo). Uma vez tomada a ação jurídica, acrescenta-se ainda um prazo para que o inquilino possa desocupar o imóvel pacificamente.

Se mesmo depois de todas essas etapas, o inquilino se recusa a desocupar o imóvel, a ordem de despejo deverá ser cumprida por um oficial de justiça ou pela própria polícia.

Desocupação do imóvel antes do período previsto em contrato

É importante ter em mente que uma ordem de despejo é o último recurso para a desocupação de um imóvel. Caso o proprietário solicite o imóvel antes do período previsto no contrato, é necessário um pedido de desocupação que abre a possibilidade de uma negociação entre todos os envolvidos.

Vale ressaltar que, assim como toda ação judicial, uma ação de despejo também consome tempo e recursos financeiros. Por esse motivo, realizar um acordo amigável entre ambas as partes é sempre a melhor opção, negociando saídas que beneficiem tanto locador quanto locatário.

Se ainda assim, a negociação não gerar frutos, será preciso esperar até o final do contrato para não infringir a lei. Judicialmente, esta ação é chamada de ‘denúncia vazia’. Denúncia, pois se trata de um aviso, e, vazia, porque não há motivação legal para a ação.

Como funciona e como abrir uma ordem de despejo?

Algumas ações comuns para uma ordem de despejo são:

– Encontrar um advogado

– Preparar a justificativa legal para a solicitação da ação

– Organizar documentos (cópias de contrato e comprovantes da inadimplência)

– Reservar um valor caução que corresponda a 3 meses de aluguel e que será entregue ao juiz.

Depois que a ordem de despejo estiver em curso, o inquilino receberá uma intimação e terá a oportunidade de sanar a dívida ou propor um acordo para evitar os desdobramentos.

Em quais situações a ordem de despejo pode ser acionada?

Alguns fatores que podem ocasionar uma ordem de despejo são:

  1. Descumprimento de cláusulas contratuais ou acordo para encerramento do contrato

O descumprimento de cláusulas contratuais acontece quando o inquilino ou proprietário violam alguma regra acordada durante o fechamento do contrato de locação. Aqui, podemos perceber a importância do contrato que seja válido judicialmente e assinado por todos os indivíduos envolvidos no processo de locação. Caso algo aconteça, essa será a prova necessária para a contestação ou justificação de alguma ação.

  1. Falta de pagamento do aluguel e/ou de outras taxas

Esta é a razão mais comum para ordens de despejo: a inadimplência. Pode ser o não pagamento de aluguel, condomínio, IPTU, água, luz, etc. De acordo com a legislação brasileira, a partir de apenas um dia de atraso em algum desses pagamentos, o proprietário já pode entrar com uma ação de despejo – embora o mais comum seja que a maioria dos administradores de locação espere alguns meses até tomar decisões mais drásticas. 

Aqui também entram as garantias locatícias, como seguro fiança, fiador, título de capitalização, caução, entre outras. O proprietário poderá acionar as garantias para solicitar o pagamento dos débitos abertos antes de partir para uma ordem de despejo.

  1. O imóvel precisa de obras urgentes

Caso seja constatado algum problema estrutural que precisa de reparos urgentes ou caso o Poder Público exija ou aprove obras, o inquilino que se recuse a sair poderá sofrer uma ação de despejo.

  1. Morte do inquilino sem sucessor legítimo

Quando um inquilino vier a falecer, o imóvel poderá ser utilizado por um sucessor legítimo até o final do contrato de locação. Se a propriedade for ocupada por algum familiar que não se caracterize como sucessor, o proprietário poderá pedir seu despejo.

Para saber todos os detalhes sobre a ordem de despejo, leia o capítulo II do título II da Lei do Inquilinato.

Riscos em alugar diretamente com o inquilino

Locação direto com o morador para economizar a taxa de serviço é uma prática que cobre inquilinos e proprietários de incertezas e riscos. Sem contar que possui grandes chances de trazer dores de cabeça e arrependimentos no futuro, principalmente, em casos de inadimplência e a necessidade de despejo.

Caso o inquilino deixe de pagar o aluguel, você certamente vai precisar garantir o acordo firmado inicialmente para não sair prejudicado. Aqui na Anagê, você conta com suporte jurídico de qualidade do começo ao final do processo de locação que, caso essa situação venha a acontecer, poderá prestar todo o suporte necessário para garantir a resolução do problema e lidar com todo o conflito.

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