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Contrato de aluguel: tudo o que você precisa saber antes, durante e depois do aluguel

26 de agosto de 2021 por anage-imoveis
Contrato de aluguel: tudo o que você precisa saber antes, durante e depois do aluguel

Alugar um imóvel possui muitas vantagens. Uma delas é a flexibilidade e a possibilidade de realizar mudanças rápidas sem o grande comprometimento do financiamento imobiliário, por exemplo. 

Contudo, é essencial um contrato de aluguel que assegure todos os elementos acordados entre o proprietário e inquilino, ou seja, o documento deve reunir todos os detalhes da negociação da locação, desde o valor a ser pago mensalmente, como também direitos e deveres de cada uma das partes, reajuste do aluguel, taxas de juros, etc. As cláusulas que devem constar no contrato são convencionadas pela Lei do Inquilinato e garantem o conforto de todos os envolvidos na locação, evitando problemas futuros.

O que é um contrato de locação?

O contrato de locação é um documento confeccionado para a cessão de um bem material por determinado período de tempo. Em troca do uso, o inquilino paga ao locador um valor pelo aluguel. Com isso, o contrato tem a função de especificar todas as obrigações do locador e do locatário, além de estabelecer as condições de pagamento, envolvendo multas, reajustes, juros e outras taxas que possam vir a entrar no documento como responsabilidade de uma das partes.

Um contrato de aluguel é o resultado de um acordo realizado entre duas ou mais partes e, além das obrigações envolvidas pelo período de locação, ele detalhe o estado físico do imóvel e as penalidades que serão aplicadas em caso de deterioração, bem como a condenação para o caso de descumprimento do documento, por exemplo, como os juros de mora.

Como funciona o contrato de aluguel?

A legislação existente serve para regular os contratos de locação, ou seja, a Lei do inquilinato define tudo o que é permitido ou não conter no documento. Desde 1991, quando a lei foi instituída, os aspectos que passaram a ser regulados pela legislação brasileiro foram:

  • A quebra de contrato;
  • Ação de despejo;
  • Garantias do proprietário e do inquilino;
  • Direitos e responsabilidades de cada uma das partes envolvidas no contrato.

A partir de 2009, quando a legislação passou por algumas atualizações, foram incluídos quatro tipos de garantias locatícias possíveis para o aluguel de imóveis: fiador, seguro fiança, título de capitalização ou cessão fiduciária de fundo de investimento.

Quais informações um contrato de aluguel deve conter?

É possível que um contrato de locação possua diversas formas, tendo em vista as diferenças dos bens, das partes envolvidas e das condições acordadas. Porém, existem alguns itens gerais que não podem faltar, tais como:

  • Qualificação do inquilino, proprietário e, se houver, administradora do imóvel, como nome, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF, RG e endereço.;
  • Descrição do bem da negociação, ou seja, especificação do apartamento, casa ou imóvel comercial, incluindo o número de registro no cartório de imóveis, número de IPTU e endereço;
  • Prazo para o pagamento do aluguel;
  • Valor mensal da locação, com o custo da multa por atraso, taxa de condomínio, seguro e demais gastos envolvidos na locação. Vale lembrar que é essencial que o contrato especifique o dia de pagamento, índices escolhidos para regular o reajuste e sua periodicidade e, também, forma de pagamento;
  • Fim da locação, ou seja, a que irá se destinar o aluguel do imóvel: residencial ou comercial. Caso necessário, devem ser incluídas as modificações permitidas no imóvel;
  • Prorrogação do contrato, hipóteses em que será permitido e o prazo final da locação;
  • Rescisão do acordo, com suas hipóteses, como no caso de desapropriação ou qualquer outra quebra das cláusulas contidas no acordo;
  • Garantias locatícias: informações sobre a espécie, como fiador, cláusula de depósito, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;
  • Termos sobre a vistoria inicial, periódica e final do imóvel: quando a propriedade é entregue, o proprietário ou administrador realiza uma vistoria na presença do inquilino ou seu representante e, esta vistoria, pode se repetir periodicamente ou ao final da vigência do contrato;
  • Por fim, o contrato também deve conter menção do direito à preferência nos casos do imóvel ser colocado à venda durante o período de locação. Essa preferência tem vigência de 30 dias corridos a partir da intimação ou notificação a respeito do interesse de venda.

A importância do contrato de aluguel

Como o contrato de locação é um documento para oficializar toda a negociação realizada entre proprietário e inquilino e possui todas as obrigações de ambas as partes, ele serve para comprovar legalmente um acordo realizado. Assim, evita conflitos que possam surgir no decorrer do período da vigência da locação, uma vez que todas as condições foram consentidas previamente.

Para a construção de um bom contrato de aluguel que atenda todos os requisitos legais e assegure o bem estar da relação entre proprietário e inquilino, é essencial contar com profissionais qualificados para evitar dores de cabeça.

De acordo com o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), em dezembro do último ano, foram registradas 1.077 ações derivadas da locação inadequada de imóveis na capital paulista. Quando considerado o ano todo, o número de processos totalizou 15.666, algo que demonstra que muitos contratos ainda acarretam conflitos que precisam da interferência do poder judiciário para serem resolvidos.

Papel da imobiliária

Uma das funções da imobiliária é garantir a segurança e comodidade aos processos de locação, bem como na compra e venda de imóveis de diversos tipos e finalidades, com o intuito de intermediar a relação e garantir os direitos e obrigações de todas as partes envolvidas na negociação.

Por isso, é fundamental que ela elabore o contrato e observe seu cumprimento. Vale destacar que a administradora do imóvel deve realizar mais do que uma transação imobiliária, mas também zelar pelo bom entendimento de todas as cláusulas contratuais por parte dos seus clientes.

Em resumo, a imobiliária está presente para formalizar o negócio, ajustar possíveis dilemas e assegurar que a Lei do Inquilinato seja cumprida.

Direitos e obrigações do inquilino

No artigo 23 da Lei do Inquilinato, são descritos os direitos e obrigações do inquilino, que são:

  • É direito do inquilino receber a propriedade em boas condições de uso;
  • Pagar o aluguel e os encargos estipulados no contrato dentro dos prazos estabelecidos, para evitar sanções e juros adicionais;
  • Fazer uso da propriedade de acordo com a finalidade estabelecida em contrato;
  • Devolver o imóvel, ao final da vigência do contrato, no mesmo estado em que recebeu, salvo os desgastes naturais da estrutura;
  • Levar a conhecimento do proprietário quaisquer dano ou defeito que necessite de reparo estrutural;
  • Realizar a reparação de danos causados por mal uso;
  • Realizar o pagamento de despesas de telefone, consumo de energia elétrica, gás, água e esgoto;
  • Permitir a vistoria do imóvel pelo proprietário ou seu representante;
  • Cumprir a regulamentação do condomínio e os regulamentos internos;
  • Realizar o pagamento das despesas ordinárias de condomínio referentes à administração, limpeza, manutenção e conservação de áreas comuns, rateio de saldo devedor, entre outras.

Direitos e obrigações do proprietário

No seu artigo 22, a Lei do Inquilinato estabelece os direitos e deveres do proprietário, que devem constar no contrato que ambas as partes vão assinar. São elas:

  • Entregar o imóvel ao inquilino em estado de servir ao uso a que se destina;
  • Garantir o uso pacífico da propriedade locada;
  • Durante o aluguel, manter a forma e o destino do bem;
  • Responder por defeitos anteriores à locação;
  • Fornecer ao locatário uma descrição detalhada do estado de conservação do imóvel no momento em que foi entregue para a locação;
  • Realizar o pagamento da administração da locação, se houver;
  • Realizar o pagamento de impostos e taxas, além de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham incidir sobre a propriedade, salvo disposição expressa no contrato;
  • Realizar o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio.

Caso reste alguma dúvida sobre o contrato de aluguel, entre em contato conosco e vamos ajudar você. Conte com a Anagê para realizar negócios seguros.

Selecionamos um vídeo que pode ajudar você a compreender um pouco mais sobre o assunto. Dá uma olhada:

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